HIPOTECA
Art. 3108 C.C. La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.
En vez de bienes inmuebles debería decir "cosas inmuebles" ya que solo ellas pueden ser objeto de hipoteca.
Definición La hipoteca es el derecho real, convencionalmente constituido, sobre uno o varios inmuebles especial y expresamente determinados, para garantizar -previa publicidad para hacerla oponible a terceros- por medio del ius persequendi (que permite caer sobre la o las cosas afectadas de mano de quien la tenga) y del ius praeferendi (derecho de cobrarse con privilegio sobre el precio obtenido en la ejecución forzada de la o las mismas), un crédito cierto y determinado en dinero, del cual resulta accesorio, permaneciendo el o los inmuebles en poder del propietario constituyente, que puede ser el deudor del crédito garantizado, o un tercero.
CARACTERES.
Esenciales (aquellos sin los cuales la hipoteca no sería tal, estaría afectada de nulidad)
• Es un derecho real
• Accesorio y convencional
• Inscripto para ser oponible a terceros
• Goza de especialidad (en cuanto a la cosa y en cuanto al precio)
Naturales (las partes pueden dejarlos de lado, pero sí nada dicen en el Cto. , la figura gozará de los mismos)
• Es la indivisibilidad
1) Derecho Real. Por lo dispuesto en el art. 3108 y en el art. 2503 inc. 5º CC.
2) Accesorio Es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe consistir en un crédito en dinero. (Art. 524CC.) No puede existir hipoteca sin crédito al cual garantice.
Art. 3187 "la hipoteca se extingue por la extinción total de la obligación principal, sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones".
3) Convencional Art. 3115 "no hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescripta en este título" Nota 3115; Quedan pues concluidas todas las hipotecas tácitas o legales
4) Publicidad Como todos los derechos reales, debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad del Inmueble, a fin de que pueda ser opuesta a terceros. Art. 2505 "la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas"
5) Especialidad Art. 3109 "No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada..."
• Especialidad en cuanto al inmueble
El objeto del derecho real es siempre una cosa cierta e individualmente determinada. Art. 3132 "Una designación colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitución de la hipoteca la condición esencial de la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza de los inmuebles". La sanción para el incumplimiento del requisito de la especialidad es la nulidad de la hipoteca.
Art. 3131 "El acto constitutivo de la hipoteca debe contener... 3º La situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre... 4º La cantidad cierta de la deuda..."
• Especialidad en cuanto al crédito
El inc. 4º del Art. 3131 indica que fuera o por encima de esa suma, que debe determinarse ciertamente en le acto constitutivo, la garantía no existe. Esto es porque se repudian las hipotecas generales o tácitas.
Art. 3152 "La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito como los intereses que corren desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación"
Privilegio de los intereses del acreedor hipotecario: Art. 3936 "La hipoteca garantiza a más del principal, los intereses o rentas debidas de dos años y los que corran durante el juicio de ejecución hasta el efectivo pago".
Ley 21.309 Hipotecas y prendas. Requisitos de la especialidad.
Supongamos que una obligación dineraria con cláusula de reajuste se garantiza con una hipoteca. Para ello sería menester aclarar en el acto constitutivo la cantidad cierta y determinada del crédito; y esa determinación es inamovible desde el punto de vista hipotecario, porque así lo exige el requisito de la especialidad en cuanto al crédito, cuyo incumplimiento acarrea la nulidad de la hipoteca (art. 3148CC.)
Para la ley 21.309, para que se considere cumplido el requisito de la especialidad, se exige que se consigne en el acto constitutivo la cantidad cierta de la deuda originaria, así como la cláusula de reajuste con expresa mención del interés pactado, etc. Esta exigencia se funda en la necesidad de contar con las pautas que permitan conocer, aunque sea de una manera aproximada, la porción del valor del inmueble que se ha absorbido por la hipoteca.
Además de que se tiene que dejar expresa mención de los intereses pactados, los intereses no podrán ser superiores en más de un tercio al que cobren los bancos oficiales".
6) Indivisibilidad Art. 3112 "La hipoteca es indivisible, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.
Consecuencias: Aun cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando la totalidad de la cosa o cosas hipotecadas, de modo que puede ejecutarse toda o todas las cosas gravadas para lograr el pago del saldo deudor, por reducido que sea, porque "toda la cosa hipotecada está afectada al pago de cada parte de la deuda.
Si hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada en su poder puede ser demandado por el todo de la deuda, aunque ofrezca pagar su parte, porque "toda la cosa hipotecada esta afectada al pago de la deuda".
Si hay varias cosas hipotecadas al mismo crédito, el acreedor puede ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda porque "cada parte de la cosa está afectada al pago de toda la deuda".
La indivisibilidad no afecta la divisibilidad del crédito. El crédito siempre reviste ese carácter por ser una obligación de dar sumas de dinero.
Entonces: Si ejercida la acción hipotecaria por el todo y ejecutado el inmueble, el precio obtenido no alcanzara a satisfacer la totalidad del crédito y quedara un saldo deudor, como ya la garantía se habría extinguido y dado que el crédito es divisible, a cada codeudor solo se le puede reclamar su parte.
Existiendo varios acreedores, cada uno puede demandar al deudor sólo por la parte que a él le corresponde en el crédito -y no por el todo- aunque para lograr el pago de esa parte del crédito, puede ejecutar toda la cosa hipotecada.
La indivisibilidad es un carácter natural de la hipoteca, que juega salvo pacto en contrario; vale decir que puede ser dejado de lado por las partes, que están autorizadas a convenir, por ejemplo, lotear el inmueble y afectar cada lote con una parte proporcional de la hipoteca.
Para ello, la ley 11.725 modificó los Art. 686, 3112 y 3188 del CC.
Al art. 3112 se le agregó: "Sin embargo, en la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división por lotes, o si la garantía comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes y cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor" Si fuese un edificio, en vez de dividirse en lotes se dividiría en unidades. Esto se agregó porque la venta de inmuebles en bloque atrae a pocos interesados
¿Quién puede pedir la división por lotes? Normalmente es el deudor pero también puede serlo el acreedor, un acreedor hipotecario de grado inferior, o uno quirografario.
¿Cuáles son los requisitos? Debe ser posible desde el punto de vista material y económico. Se aplica el art. 2326. No debe producir una lesión al acreedor (lo determinan los jueces)
¿Cuál es la oportunidad procesal para pedir la división? Antes que quede consentido el auto que ordenó la venta en bloque.
La indivisibilidad de la hipoteca no sólo juega cuando el bien afectado es uno, sino también en caso de que los inmuebles hipotecados sean más de uno. Como todos los inmuebles están afectados al pago de todo el crédito, "el acreedor podrá a su elección perseguirlos a todos simultáneamente o a uno solo de ellos". Art. 3113
